我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：房姐你好！我现在情况是这样，孩子2026年上小学。有一套首套贷款的房子，96年的，市场价大概460万，有180万贷款没还。家庭税后年收入大约是90万，有100万现金，可能借到100万，公司明年上市，预计价值是220-310万之间，考虑锁定期，差不多是明年底能卖。有几个问题想请教，1.北京未来一年市场会变化很大么，现在换房还是等到公司上市股票卖出的钱？2.考虑自住，适当考虑学区，保值，我现在怎么操作比较合适，应该买哪些区域的哪些小区？
回答：建议你现在开始淘笋，年底降价盘非常多，现在基本处于北京的底部行情。成交量也开始缓慢上升，不排除明年初会有一轮小行情。孩子6年后才上小学，学区划片政策多变，不用这么早考虑学区，倾向入手一套望京领涨区次新盘。推荐望京慧谷，宝星回答：北京一居未来上涨空间不大，可以出掉远洋一方保留，需要现金流可以抵押出来望京可以看宝星，慧谷、澳洲康都等小区提问：房姐好，我家里在惠新西街有一套98年房子，方位上西北到清河，往东奥林匹克公园，立水桥，北苑版块，望京，酒仙桥，东坝，朝青这些板块。希望房龄新一些户型好一些（至少05年以后，2010年以后最佳），小区环境好一些，90平米往上（90-130三居，两卫最佳），卖房的钱可以大部分作为首付，再二套房商贷，估计总价600-800之间合适，兼顾居住和保值增值，希望住个五年十年卖掉不要太难出手。另外新房里，觉得华樾北京也不错，但是90平略小，143平偏贵了。房姐针对版块啊小区给点建议，感谢感谢
回答：华樾北京可以看，但现在的价格还是偏贵望京7*120左右的次新盘，5*160左右的老破大；大望路，双井7*120的次新，5*160的老破大；朝阳公园，青年路7*120次新按指标跑上面的板块，跑盘不能省，没多少小区，跑完你基本就知道怎么选择提问：房姐好，目前居住在西三环万寿路和丰台交界处居住。持有400万，问题如下：不想让400万贬值，想买个海淀的房子，兼具保值增值（长期看）的作用即可。另外孩子在海淀私立小学一年级，想买房让孩子转到公立小学（目前还不知通过买房能否转学成功），现在比较迷茫，要是买个学区房，房价太贵，孩子转学成功还行，转学不成功，基本就是高位接盘，学区房短期不一定能增值。您有什么建议，我想在西三环或者西四环买一个小房子，目前不居住，用来出租，也可以总价提高到500万，我可以贷款。另外，我在北京没有房产（从来没买过），在外地有贷款。我在北京的第一个房子是不是需要谨慎一点？另外也可以西城买房？别受我的思路限制。谢谢您
提问：你好姐，我30未婚，买清河强佑126新房，1000全款，因为贷款贷不出多少钱，且喜欢新房常住，图海淀的户口，这地方合适吗？
回答：强佑从投资角度看是回避你未婚其实暂时不用考虑学区，入手那么强佑，加上全款入手，买完大概率是这辈子资产很难再翻动如果是自住，喜欢清河的环境可以考虑入手，建议用上杠杆。做好心理准备，长远看跑输大盘。提问：北京房姐：湖光一号单价10万值得买吗，自住！
回答：贵如果想有点保值属性更推荐：望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平CBD阳光100单价6.5*220双井九龙山次新7*200平提问：房姐您好，新人一枚，北京高校硕士刚毕业，在金融街工作，有北京户口，目前计划买房安家，现金子弹300w，暂想以后结婚生子(5年左右)后再置换学区房，不知考虑是否成熟？目前想买总价600w以内房，无新房癌，想上班通勤60分钟以内，目前看了地铁站草桥附近小区，考虑之后地铁19号线开通，可直接通金融街上班方便。问题1:请问是直接买学区房还是以后孩子6岁再置换？问题2：烦请推荐适合我情况的小区及入手单价？东西南北位置不限，但想靠近金融街？感谢！
回答：学区房需要时候再买，不用提前草桥一片是丰台不多的价值洼地，建议淘次新单价6左右的标的为主，看下草桥欣园、恋日花都提问：去年买了房，今年想起来提公积金，按提公积金还贷的路径操作提了几万，再提显示“该公积金贷款对应的提取事项已存在”——这种是不是就要去柜台办理了？另外发现“住房补贴”里还有小十万，是不是也该提出来？
回答：公积金3种主要的提取方式：租房合同提取，大约提一半买房提取，一次性全提每月按揭用剩余的公积金冲抵你在办理公积金冲抵房贷之前，可以一次性提取出来，这样就不会剩余。住房补贴看具体是什么类目提问：你好泛海容郡的房子还可以买吗？北京还有哪些地方值得投资的
回答：泛海容郡属于ceo盘，投资不会看的还要看你的想看的价格，当下的背景可投资区域集中在朝青，望京，天通苑等地可以看看精华帖，以前有说过提问：房姐好，目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自主为坚固保值；目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额，考虑总价1400，卖一套133平两居天鹅湾，特殊偏好：大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班；看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息\/过户\/装修等等，需要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢？急求指教
回答：垡头豆各庄，我能想到的175三居就只有京城雅居。这个小区非常孤立，只有一根辅路下来印象非常深刻，连到未来豆各庄地铁都相对困难，小区又是大户型，4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。天鹅湾不卖，可以买；泰禾金府大院，中粮天悦壹号都非常差，再三回避。提问：房姐，请教在西站附近上班，想买品质盘+学区的组合，品质房首付350-400，用我的sfsd资格，最好三居，选哪里合适？学区计划用gf的sfsd资格在西城购入，首付200左右，建议什么区域？流水充足，子弹总计这么多，这样分配是否合理？万分感谢
回答：分配没问题看下荣丰2008，片区内寻找总价最低的标的上车自住从草桥至马家堡沿线寻找，这一片溢价没那么严重推荐看下上海建筑、福海棠华苑提问：房姐，通州朝阳交界的两个盘，西马庄园和京贸国际公寓你怎么看？
回答：京贸的容积率比较高，户型不太合理，整体的性价比不如常营，在于总价一般比常营低一点，加上挨着通州，所以也吸取了一部分流动性。西马庄园不太建议，位于夹角位置，被通燕高速，运河和铁路包围的孤岛地块，加上2000年钱的老公房，价格接近4万，缺乏性价比。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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